パパッと上京しちまおうぜ。賃貸の基礎知識。

こんにちは、えーき です。

 

今回は、

東京に引っ越して、ビジネスしたるぜえ!上目指したるぜえ!

という教え子がいたので、折角なので記事にしようかなと思います。

 

で、僕自身約19年間、ずっと水戸に住んできて、

2019年の3月に初めて上京して、7月にまた引っ越しをしました。

 

初めての引っ越ししたところは、家賃4.5万円のシェアハウスです。

 

正直、色々、他人との共用だったし、

生活の質としては結構低かったのですが、

とりあえず、月収100万いくまではやったろ。と思ってて、

 

とにかく、稼いで、投資、稼いで、投資を2ヶ月くらい繰り返してたら、

 

5月にあっさり月100万を達成して、

7月に引っ越しをする計画を立てて、現在、引っ越しました。

 

当初は、相当無知だったのか、初期費用すら知りませんでした。

シェアハウスには初期費用って無かったというのもありましたが、超絶に無知でしたw

 

で、知り合いに不動産仲介をフリーランスで経験している人がいたので、

色々、教わって、無事7月に引っ越ししました。

 

プロから教えてもらうと、まあ進みが早い。

 

今回は、知ってる人も多いかもですが、一応メモ程度に置いておこうかと。

 

それでは早速。

 

まず、仕組みについて勉強していきましょう。

 

何を勉強するにしても、

どんな仕組みやビジネスモデルになっているか。

把握しておくことがめっちゃ大切です。

要は、全体像(マクロ)をまず把握していきます。

 

不動産の全体像

不動産を契約する際には、4つを経由します。

 

1つ目は、オーナーさん。

2つ目は、不動産管理会社。

3つ目が、仲介業者。

そして4つ目は、賃貸借主(我々)。

 

借主→メディア(看板、Suumo、Home’s)→仲介業者→不動産管理会社→オーナー

 

という流れが主流ですね。

 

で、仲介会社がスーモとかホームズに、情報を掲載しています。

だから、同じ物件だけど仲介会社だけが違うって当たり前にあります。

 

これなんでかっていうと、

仲介会社が、みんな全く同じ情報を見ていて、

仲介会社の名前だけを変えて、それぞれ掲載しているからです。

 

ほとんどの賃貸や不動産は、

レインズという仲介会社や不動産関係者だけが見れる会員サイトに載ってるんですね。

 

ここら辺は、かるーく把握するレベルで大丈夫です。

それでは次。

初期費用について。

引っ越しでは常識中の常識ですが、

家賃の他に、引っ越すためには初期費用なるものがかかります。

 

だいたい、1ヶ月の賃料 x 5 ほどがMAXの相場です。

5倍か、それ以上だとちょっと高いかな。という印象。

 

例えば、家賃10万円のところに引っ越したいのなら、

おおよそ合計50万円初期費用にかかると見込んでおけばOKです。

 

で、初期費用にも色々あって、

 

基本的には、

●家賃(賃料1ヶ月分)

●前家賃(賃料1ヶ月分を日割り) 例えば7月10日入居で、1ヶ月の賃料が9万円だったら=3万円

●鍵交換代(約15,000円)

●保険料(約15,000円)

●仲介手数料(賃料1ヶ月分)⇦ここが大事なポイント

※保証会社(賃料の50% or 100%) 

 

=初期費用合計で賃料の最大5倍ほどが相場。

 

つまり、賃料の5倍ほどの資金があれば初期費用はおおよそ問題ありません。

 

正直、もっと安くできる。

 

なぜかというと仲介手数料等があるからです。

下記で詳しく話します。

 

※保証会社というのは、保証人の代わり。

連帯保証人がいるのであれば、保証会社が基本つかない。

まあ、物件によっては保証会社をつけないといけないというのもあります。

 

そして、

●敷金・礼金。

これらを合計した金額を、

契約して審査が通ったら、3~5日以内ほどで振り込みます。

 

残りは、管理費ですね。

よく、家賃10万(管理費1.5万円)とかよく見ると思います。

管理費というのは、賃料にプラスして毎月支払うものです。

※こちらは初期費用には含まれません。

 

例えば、ゴミ捨てとかエレベーター、

エントランスの掃除等は、

管理費で別会社に受け持ってもらっているケースが多いです。

 

そこに支払われると考えてもらえればOKです。

 

この中で、一番有名なのが、敷金・礼金 ですよね。

 

敷金

 

というのは、例えば出るときのクリーニング代だったり、

この敷金は契約期間が終われば帰ってくる契約のところも多いです。

要は、預け金(デポジット)と考えていただければ大丈夫です。

こちらは、大体賃料の1ヶ月分。

 

礼金

 

というのは、率直に言えば、カサ増し金です。

礼金は、管理会社が上乗せして、

初期費用を上げるために存在すると言っても過言ではありません。

 

そして、

 

仲介手数料

 

大体賃料の1ヶ月分

 

ここがポイントで、

仲介料無料とか仲介料半額とかあると思います。

 

なんでこうなるの?という疑問があると思うので解説します。

 

レインズを見てみると、

AD100とかAD200とか書かれている物件があるます。

 

ADというのは、

オーナーさんが、

「早く入居者が欲しいから、広告料を仲介業者にお渡ししますよ」

というもの。

 

そのため、仲介業者は仲介手数料ぶんを賄うことができて、

借主にとって、魅力的な仲介手数料無料・半額!ということができる。

 

AD100=広告料賃料1ヶ月分です。

AD200であれば賃料2ヶ月分です。

 

ここで仕組みの中身をお話しすると、

 

仲介会社の収益源は主に2つ 

 

1.  仲介手数料

2. AD(広告料)です。

 

ADはオーナーさんが、仲介業者に支払うものでしたね。

 

オーナーさんによって、

早く人を入れたいからAD100とかAD200とかある。

 

仲介業者は、AD物件をゴリ押ししてたりします。

ちなみに、AD物件は、全体の3,40%くらいですね。

 

基本的には、

仲介会社と値引き交渉をすべきです。

 

基本的に、値引きになると、

仲介手数料が引かれるだけなので、

交渉すると低くしてもらえる可能性が高いのです。

 

例えば、ちゃんと信頼関係が気付ければ、

仲介業者も安くしてあげたいという返報性が働くので、

しっかりと丁寧に対応していくといいですね。

 

引っ越しする前に見るべき所

見るべきところは、

バストイレ別とか、

何階なのかとかですね。

 

この辺好みも別れるので一概に言えませんが、

大体、内覧いってみれば簡単に解決します。

意外とイメージと違かった。ってざらにあるので。

 

僕もとりあえず内覧にいくスタイルを取ってます。

 

これだけ共有しておきたいこととしては、

 

1階がダントツにおすすめです。

なぜなら、階段の上がり下がりって思っているよりハードルがあるからです。

 

僕が前住んでいたところは3階だったんですけど、

階段の上り下りがだるすぎて、結果的に引きこもってしまいました。

 

しかし、1階であれば、すぐに外にでれます。

すぐに散歩とかランニングとかできるんでいいんですよね。

フッ軽になれまっせw という。

 

外出が億劫になる。というのは結構2階以上のデメリットかな。と

 

1階は防犯的に良くないと言いますが、

最近はオートロックも増えているので大丈夫です。

 

 

次、風呂トイレ別。これはもう完全に好みです。

ユニットバスの方が家賃が少し安くなります。

僕は、風呂とトイレが大好きなので、別にしました。

好みですね笑

 

あとは、駅から徒歩何分か。

あー、これ大事っすね。

移動時間って、積み重なると結構勿体ないので、大事です。

 

とはいうものの、近すぎても良くないです。

 

近すぎると電車の音が響きますし、

逆に、遠すぎると移動時間が当たり前にもったいありません。

 

だから徒歩5分~10分圏内がベストかと。

 

ちなみに徒歩1分=80mと指定されています。

 

例えば、徒歩6分であれば 480mとなります。

 

注意点としては、坂道や信号等は考慮されてないので、

Googleマップのストリートマップで確認しておくといいですね。

 

何度も言いますが、やはり一番楽なのは、

とりあえず内覧に行っちゃうということです。

 

僕は、仕事柄、ブローカー(仲介)もやっているので、

仲介業者のセールスの腕を間近で見れますし、

見に行くとわかることがたくさんあります。

 

セールスが上手くなる近道としては、

上手いセールスを受けるってのが早いです笑

この前、ヨドバシカメラでポケットWi-Fiのセールス受けたんですけど、

久々に、超絶にうまいセールスを受けました。

 

その商品どうこうというより、セールスがうまいお兄さんに投資した感じです。

 

結果的に、どこでもWi-Fiが使えていい感じです笑

 

内覧って時間取るんですけど、

空いた時間とか移動時間等に、

音声聞いたり、記事読んだり書いたりで、

上手く使えば、かなり良い体験価値になるかと思います。

 

まとめ

正直、田舎でも適切な情報さえあれば、十分稼げます。

 

とりあえず、

月100万円くらいであれば、

どんなに田舎でも、どんな場所でもいけますね。

 

もし、数千万、億を目指しているのであれば、

上京してしまうってのも手段の一つです。

 

で、思ったのが、

いつでも初期費用代くらい

毎月、息吐くレベルで稼げる状態になっておくと、

めっちゃくちゃ楽ということですね。

 

便利な家電製品も速攻導入できるし、

時間は増えるし、悩まなくて済みます。

 

やっぱり、稼ぎが少ないと、

引っ越しする際に、初期費用の関係で、お金不足になります。

 

だから、まずは稼げるようになりましょう。

お金が稼げればある程度の悩みは吹っ飛ぶので。

 

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